Doi oameni care nu sunt căsătoriți pot cumpăra împreună un apartament, devenind coproprietari, fiecare cu o cotă din drept. Lipsa căsătoriei nu împiedică achiziția, dar înseamnă că relația dintre ei nu produce automat efectele pe care le are regimul matrimonial. De aceea contează cât de clar sunt stabilite, în scris, cotele, contribuțiile și ce se întâmplă dacă drumurile lor se despart. Termenii și pașii esențiali sunt explicați mai jos.
Mini-dicționar pentru cei care cumpără în doi
- Coproprietate: situația în care mai multe persoane dețin împreună același bun. Fiecare are o cotă din drept, chiar dacă bunul nu este împărțit fizic.
- Cotă-parte: proporția din drept care aparține fiecărui coproprietar, exprimată de obicei ca fracție sau procent. De exemplu, jumătate fiecare sau o altă împărțire convenită.
- Contribuție: suma sau valoarea cu care a participat fiecare la achiziție: avans, rate, cheltuieli de notar, îmbunătățiri.
- Convenție de coproprietate: înțelegerea scrisă între coproprietari despre cum folosesc, administrează și, eventual, vând bunul.
- Ieșire din indiviziune: încetarea coproprietății, prin vânzarea bunului, prin preluarea cotei celuilalt sau prin altă formă de împărțire.
- Drept de preempțiune: posibilitatea unuia dintre coproprietari de a cumpăra cota celuilalt înaintea unui terț, dacă este prevăzut prin lege sau prin contract.
Pasul 1: stabiliți deschis cum vă împărțiți cotele
Prima discuție este și cea mai importantă. Cine pune ce bani, în ce moment, și ce cotă va avea fiecare în apartament? Dacă unul contribuie cu mai mult la început, iar celălalt plătește ratele, cum se reflectă asta în cote? Nu există o formulă unică, dar este esențial ca răspunsul să fie scris înainte de semnare. Mai multe explicații privind împărțirea, cotele și documentele aferente se găsesc în materialul despre cumpărarea unui apartament în doi, cu cote și acte.
Evită împărțirea „în glumă” sau „oricum suntem împreună”. Relațiile se schimbă, iar un acord vag poate deveni, la un moment dat, o sursă serioasă de conflict.
Pasul 2: scrieți contribuțiile și dovediți-le
Păstrați dovezile plăților: transferuri, chitanțe, extrase. Dacă unul dintre voi primește bani de la familie ca ajutor pentru avans, clarificați dacă e vorba de o donație sau de un împrumut și documentați acest lucru. Dacă mai târziu faceți îmbunătățiri importante, de pildă o renovare, notați cine a plătit ce. Aceste evidențe vă ajută să vă respectați înțelegerea și să evitați discuții bazate pe memorie.
- Un document simplu, semnat de amândoi, cu sumele și datele plăților.
- Extrasele de cont care arată transferurile.
- Facturile pentru lucrări și îmbunătățiri.
Pasul 3: discutați regulile de folosință și de cheltuieli
Un apartament în coproprietate înseamnă decizii comune. Cine plătește întreținerea și utilitățile? Cum se acoperă reparațiile mari? Ce se întâmplă dacă unul dintre voi nu mai poate plăti rata? Dacă doriți să închiriați apartamentul, cine decide și cum se împart veniturile? Răspunsurile merită scrise într-o convenție, care poate fi consultată de ambii.
Gândiți-vă și la situații mai puțin plăcute, dar posibile: despărțire, boală, pierderea locului de muncă, dorința unuia de a vinde. Nu trebuie să le tratați ca pe un pesimism, ci ca pe o pregătire responsabilă. Un jurist poate ajuta la redactarea unei convenții adaptate situației voastre.
Pasul 4: aveți grijă la credit și la garanții
Dacă cumpărați cu credit, banca va analiza veniturile ambilor și va cere, probabil, ca ambii să răspundă pentru credit. Aceasta înseamnă că, indiferent de cotele din drept, datoria față de bancă este, de regulă, comună în raport cu banca. Discutați dinainte ce se întâmplă dacă unul nu mai poate plăti și cum se echilibrează contribuțiile ulterior. Cereți băncii și notarului explicații clare despre formele de garantare.
Fiți atenți la diferența dintre cum vă prezentați față de bancă și cum vă înțelegeți între voi. Este bine ca cele două să nu se contrazică.
Pasul 5: alegeți forma potrivită pentru cumpărare
Vânzarea se face prin contract autentificat la notar, în care apar ambii cumpărători și cotele lor. Notarul poate explica efectele juridice ale coproprietății și poate verifica documentele. Dacă vreți clauze suplimentare, de exemplu o convenție separată, întrebați dacă se poate autentifica împreună cu actul de vânzare sau separat. Listați documentele de care aveți nevoie: acte de identitate, dovada plății avansului, acordul băncii (dacă e cazul), alte înscrisuri.
Verificați și cum se înscrie dreptul în cartea funciară: ambele nume și cotele trebuie să apară corect. O eroare de trecere în carte se corectează cu timp și cheltuieli.
Ce spun situațiile frecvente din viața reală?
Un cuplu cumpără un apartament, iar unul dintre parteneri contribuie cu mult mai mult la avans datorită unui ajutor din partea familiei. Dacă cotele sunt împărțite egal fără nicio mențiune, partenerul care a contribuit mai mult poate rămâne dezavantajat la o eventuală despărțire. O convenție care consemnează contribuția inițială și modul de ajustare a cotelor rezolvă ambiguitatea.
În alt scenariu, doi prieteni cumpără împreună pentru investiție, iar unul dorește după câțiva ani să vândă. Fără reguli despre preempțiune și termen, celălalt poate fi pus în fața unei situații dificile. Exemplele arată de ce o înțelegere scrisă nu este un gest de neîncredere, ci unul de claritate între oameni care vor să rămână în relații bune.
Pasul 6: gândiți-vă la ieșire încă de la început
Nimeni nu semnează cu gândul la despărțire, dar un acord matur include și acest capitol. Cum se vinde apartamentul? Cine are prioritate să cumpere cota celuilalt? Cum se evaluează apartamentul? Ce termen se acordă pentru găsirea unui cumpărător? Sunt întrebări care, rezolvate la început, scutesc de tensiuni mari.
Pentru alte aspecte legate de acte, de la antecontract la cartea funciară, secțiunea acte și contracte oferă explicații pe înțeles. Iar pentru o privire de ansamblu asupra drumului până la o locuință, poți merge la ApartamentHub.
